Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), aussi appelée "pierre papier", offre une alternative plus simple que l'acquisition d'un bien en direct pour investir dans l'immobilier.
Un accès facilité à l'investissement immobilier
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société de gestion dont l'objectif est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier mis à la location pour le compte d'épargnants, appelés associés. Les biens détenus par les SCPI sont généralement des locaux professionnels, comme des bureaux ou des commerces, mais aussi parfois des immeubles d'habitation. Des parts de la SCPI sont proposées aux investisseurs, qui peuvent ainsi réaliser un placement immobilier sans avoir à assurer la gestion quotidienne d'un bien. Les fonds collectés seront ensuite utilisés par la société pour l'acquisition de biens supplémentaires.
Placement de long terme, les SCPI de rendement rémunèrent leurs associés sous forme de dividendes, versés généralement chaque trimestre. Leur montant dépend des loyers perçus par la société et du nombre de parts détenues par chaque associé. Les associés peuvent également réaliser une plus-value au moment de la revente de leurs parts. Toutefois, ni le rendement ni le capital ne sont garantis : l'investissement dans des SCPI présente donc un risque de perte en capital.
Il existe différents types de SCPI, qui répondent à des objectifs d'investissement variés. Elles se distinguent essentiellement par le type de biens immobiliers qu'elles possèdent.
SCPI de rendement
L'objectif de ces SCPI est de percevoir des loyers stables et réguliers : elles investissent donc sur les marchés locatifs les plus dynamiques, en accordant une importance particulière à la localisation des biens.
SCPI de plus-value
Ces SCPI ont pour premier objectif une plus-value attractive à la revente : les biens immobiliers seront donc sélectionnés pour leur fort potentiel de valorisation dans le temps. Les revenus liés aux loyers ne sont pas ici la priorité.
SCPI fiscales
Destinées aux investisseurs qui souhaitent réduire leur imposition, les SCPI fiscales se concentrent sur l'acquisition de biens permettant de bénéficier de dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel ou le Malraux.
Comprendre les atouts et les limites des SCPI
Appréciées des Français pour leur simplicité et leurs performances attractives, les SCPI ne sont toutefois pas dénuées de contraintes : faites le point sur toutes leurs caractéristiques avant d'investir.
Le conseil de l'expert
Savez-vous qu'il est possible d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété ? Dans ce cas, vous laissez l'usufruit de vos parts à la société pendant une période donnée, durant laquelle vous ne touchez pas de revenus. En contrepartie, vous bénéficiez d'une décote sur le prix des parts, qui sont ainsi plus accessibles. Vous récupérez la pleine propriété de vos parts à l'issue de la période de démembrement : une solution intéressante pour vous préparer des revenus futurs avec un investissement de départ moindre. Notez en outre que les parts de SCPI en nue-propriété sont exonérées d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Les parts de SCPI présentent de nombreux atouts pour les investisseurs :
- Une gestion simplifiée
En contrepartie de frais de gestion, la SCPI s'occupe de tous les aspects pratiques liés aux biens détenus : rénovation, entretien, mise en location, encaissement des loyers, relations avec les locataires… Autant de contraintes que vous n'aurez pas à supporter.
- Une source de revenus complémentaires
Grâce aux dividendes, les SCPI de rendement vous permettent de percevoir un revenu complémentaire régulier, qui peut par exemple permettre de préparer votre retraite ou de financer les études de vos enfants.
- Un investissement immobilier plus accessible
L'achat d'un bien en direct demande un investissement de départ important. Les parts de SCPI sont accessibles dès quelques centaines d'euros, et ne nécessitent pas de faire appel à un notaire.
- Une opportunité de diversification
Les SCPI permettent d'accéder à des marchés immobiliers souvent peu ouverts aux particuliers et de profiter d'une exposition diversifiée en termes de types de bien détenus, de secteurs d'activités et de zones géographiques. De plus, les risques sont mutualisés sur plusieurs biens et entre tous les associés : ils sont donc moins importants que lors d'un investissement immobilier en direct.
Si les SCPI constituent un placement attractif, il est important d'avoir également conscience de leurs limites avant d'acquérir des parts :
- Un placement à long terme
La durée minimale recommandée de détention de parts de SCPI est de 10 ans. Il faut donc vous assurer que ce délai est compatible avec vos objectifs avant d'investir.
- Un risque de perte en capital
Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques : les revenus peuvent être irréguliers et leur montant n'est pas garanti. Le capital investi est lui aussi exposé à des risques : lors de la revente des parts, une plus-value comme une moins-value sont possibles.
- Une faible liquidité
Lorsque vous souhaitez vendre des parts de SCPI, le délai nécessaire est conditionné par l'offre et la demande. Les capitaux peuvent donc rester bloqués pendant une période indéterminée en cas de complications.
Questions/Réponses
Je viens d'acheter des parts de SCPI. Quand commencerai-je à percevoir des revenus ?
Un délai de 3 à 9 mois est à prévoir entre le moment où vous investissez dans des parts de SCPI et celui où vous touchez vos premiers dividendes : on parle de "délai de jouissance". Dans la plupart des cas, ce délai s'établit autour de 4 mois.
Je viens de recevoir les premiers dividendes de mes parts de SCPI. Comment vais-je être imposé dessus ?
Issus des loyers perçus par la SCPI sur les biens mis en location, les dividendes doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils seront imposés soit selon le régime réel, soit selon le régime simplifié du microfoncier. Pour plus de simplicité, votre société de gestion vous adressera chaque année l'ensemble des informations nécessaires que vous n'aurez qu'à reporter sur votre déclaration. A noter : si vous êtes soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), n'oubliez pas d'inclure la valeur de vos parts de SCPI dans votre déclaration IFI.
Je souhaite vendre mes parts de SCPI. Si je réalise une plus-value, comment sera-t-elle taxée ?
Une plus-value sur la revente de parts de SCPI sera soumise au même régime fiscal qu'une plus-value réalisée lors de la vente directe d'un bien immobilier : elle sera ainsi taxée à hauteur de 19%, auxquels il faut ajouter 17,20% de prélèvements sociaux. Cependant, si vous détenez les parts depuis plus de 5 ans, cette plus-value bénéficiera d'un abattement avant imposition. Cet abattement sera de plus en plus important au fil des années : vous avez donc tout intérêt à conserver vos parts aussi longtemps que possible.
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